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Spese per l'acquisto della casa

Le spese per l'acquisto della casa non riguardano solo il prezzo dell'immobile da comprare.

Tra le spese da considerare, oltre al valore della casa si devono aggiungere:

Le spese per l'acquisto della casa

IMPOSTA DI REGISTRO
L'imposta di registro si paga in misura proporzionale quando si compra un immobile da un privato, oppure da un'impresa che non sia quella costruttrice, né esista al solo scopo di comprare e vendere immobili, né abbia solo effettuato lavori di ristrutturazione. Se invece si acquista da un impresa che rientra negli ultimi tre casi appena elencati (nei quali è previsto il pagamento dell'Iva) si paga solo forfettariamente un'imposta di registro fissa di 168 euro (dal 1.2.2005).

L'aliquota (cioè la percentuale) cambia a seconda dei casi:

  • l'aliquota è del 3% sul prezzo dell'immobile indicato nel rogito per chi gode dell'agevolazione per la 'prima casa' se il venditore dell'immobile non è soggetto all'IVA; anche chi non gode di questa agevolazione paga la stessa aliquota del 3% quando l'immobile è di interesse storico, artistico o archeologico (è cioè "vincolato", in base alla legge sulla tutela del patrimonio storico e artistico).
  • il 7% in tutti gli altri casi.

IVA
Imposta sul valore aggiuno, si paga allo Stato se si acquista l'immobile da una impresa, esistono varie aliquote a seconda che si acquisti come prima o seconda casa. L'Iva si applica alle compravendite di fabbricati a destinazione abitativa quando il venditore è:

  • Un'impresa costruttrice. Per impresa costruttrice deve intendersi anche quella che occasionalmente realizza la costruzione di immobili per la successiva vendita, a nulla rilevando che l'esecuzione materiale dei lavori sia affidata, in tutto o in parte, ad altre imprese. In tale categoria sono comprese anche le società cooperative che costruiscono, anche avvalendosi di imprese appaltatrici, alloggi da assegnare ai propri soci.
  • Un'impresa che esercita in via esclusiva o principale l'attività di compravendita immobiliare. Per impresa che ha come oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la rivendita di fabbricati deve considerarsi solo quella società che, per espressa previsione contenuta negli atti societari, svolga effettivamente, in modo esclusivo o prevalente, operazioni di vendita di fabbricati precedentemente acquistati o costruiti.

L'Iva non si paga quando si compra da un privato, o da un'impresa che non rientra nelle ipotesi precedenti: in questi casi si paga infatti l'imposta di registro.

L'Iva si paga in proporzione al prezzo dell'acquisto. L'aliquota (cioè la percentuale) da applicare è:

  • 4% se si tratta dell'abitazione principale - cosiddetta 'prima casa' (agevolazione per la prima casa)- e non di lusso
  • 10% per un immobile utilizzato come residenza secondaria
  • 20% per un'abitazione di lusso.

SPESE NOTARILI
Le spese per il lavoro del notaio variano sempre a seconda del valore della casa, ma anche a seconda della parcella del notaio, studi notarili prestigiosi potrebbero chiedere parcelle più alte. Queste spese dovrebbero variare tra l'1,5% e il 2,5% del valore della casa.

PROVVIGIONE AGENZIA IMMOBILIARE
Questa percentuale è assolutamente libera (oscilla indicativamente fra il 2% e il 5% del valore dell'immobile) e può quindi essere altrettanto liberamente discussa e modificata. Specialmente quando lo stesso agente si occupa di vendere la casa vecchia e di trovare la casa nuova: in questo caso, dato che i due affari sono strettamente connessi, lo sconto sulle provvigioni va sempre richiesto.

Inoltre, affidare un incarico ad un agente immobiliare solitamente non comporta alcun esborso economico se non si giunge alla conclusione dell'affare. Infatti, tutti i costi promozionali ed organizzativi rimangono a totale carico del mediatore immobiliare (quando l'incarico viene conferito in esclusiva) e la provvigione sarà dovuta unicamente nel caso in cui si concluda l'affare.

PROVVIGIONE INTERMEDIARIO FINANZIARIO
Molte volte, date le circostanze, è necessario ottenere il finanziamento direttamente. In questo caso si deve far intervenire un intermediario finanziario che avrà cura di trovare un finanziamento d'accordo alle nostre necessità. Bisogna però stare molto attenti al suo costo ovvero alle sue provvigioni. La provvigione di un intermediario finanziario non dovrebbe andare oltre il 3% del mutuo concesso ma massimo il 2% sarebbe un costo equo per casi non disperati.

SPESE ACCESSIONE MUTUO
Il costo di un mutuo non è limitato agli interessi del capitale. Infatti, il mutuatario è tenuto a corrispondere, oltre agli interessi pattuiti anche le spese di:

  • istruttoria della pratica: l'istruttoria è la fase in cui la Banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso: vagliare le capacità di credito del richiedente il mutuo, acquisire la documentazione necessaria, ecc. Il costo può essere determinato in misura fissa, che oscilla tra i 180 e i 300 euro; oppure in misura percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5% dell'importo finanziato;
  • perizia: la perizia è effettuata da un tecnico di fiducia della Banca che accerta il valore dell'immobile ma soprattutto che lo stesso non presenti anomalie o abusi edilizi. Le spese oscillano tra i 100 e i 300 euro;
  • notarili: comprendono gli onorari del notaio (da calcolarsi secondo appositi tariffari) e le imposte dovute allo Stato per l'attività contrattuale (in particolare l'iscrizione dell'ipoteca). Tali spese variano a seconda del tipo di atto, dell'importo dell’ipoteca e dell'ente erogante. Data la variabilità dei vari fattori è sempre opportuno richiedere uno specifico preventivo per i costi notarili;
  • l'imposta sostitutiva: sostitutiva dell'imposta di registro, ipotecaria, catastale e bollo è richiesta, a seguito del Dl 168/2004, nella misura dello 0,25% sull'importo erogato se l'ente erogante è una banca o una finanziaria parificata e si acquista un immobile ad uso abitativo per il quale si può usufruire delle agevolazioni prima casa. Nel caso di acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo diversi da prima casa o in caso di altri enti eroganti si paga l'intera imposta ipotecaria pari al 2%;
  • costi assicurativi: l'assicurazione incendio e scoppio è richiesta obbligatoriamente ed il suo costo totale dipende dal valore dell'immobile e dall'importo e dalla durata del mutuo. Indicativamente per un mutuo di 100.000 euro a 10 - 15 anni (il costo totale oscilla tra i 100 e i 400 euro). Inoltre, frequentemente gli istituti di credito richiedono di sottoscrivere un'assicurazione sulla vita.


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