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Assemblea del condominio

L'assemblea di condominio, è l'organo di rappresentanza dello stesso ed è composta da tutti i condomini titolari di un diritto di proprietà delle unità immboiliari che compongono l'edificio, a cui fanno capo la maggior parte dei diritti e doveri inerenti la vita condominiali. L'assemblea è l'unico organo che ha il potere di prendere tutte le decisioni in merito alla vita stessa del condominio e dei suoi partecipanti.

L'assemblea ha poteri "legislativi" e "ordinativi". I poteri legislativi si esprimono nella possibilità di deliberare su tutta la materia condominiale, come creare il Regolamento del Condominio, oppure modificare le Tabelle Millessimali. Per raggiungere tali scopi, l'Assemblea deve costituirsi in maggioranza assoluta, cioè con la presenza di tutti i Condomini, mentre per conseguire gli obbiettivi più correnti, per esempio la normale gestione contabile annuale, è sufficiente che si costituisca con maggioranze meno importanti. L'assemblea può essere ordinaria o straordinaria. Molti condomini, perņ, non conoscono a fondo il significato dei termini ordinaria e straordinaria. Cercheremo quindi di analizzarli uno ad uno.

  • L'assemblea si definisce ordinaria quando è la prima assemblea che viene convocata nel periodo di gestione annuale e può trattare qualsiasi argomento sia di ordinaria che straordinaria amministrazione.
  • L'assemblea si dice straordinaria in tutti gli altri casi eccetto il primo (ordinaria) ed anche queste possono trattare qualunque argomento, sia di ordinaria che di straordinaria amministrazione.

La convocazione dell'Assemblea
L'assemblea dovrebbe essere convocata ogni anno per il rendiconto dell'operato dell'amministratore e deve essere convocatga tutte le volte che l'amministratore lo ritiene opportuno e/o dietro richiesta di almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi di proprietà. Solo nel caso che l'amministratore non esista, l'assamblea può essere convocata da qualsiasi condomino. Il pressuposto per la valida costituzione dell'assemblea è l'avvenuto invito a tutti i condomini mediante raccomandata, o qualunque altro strumento comprovante l'avvenuta comunicazione, inviata almeno cinque giorni prima della data fissata.

Lo svolgimento dell'Assemblea
Tutte le volte che l'assemblea si riunisce, è opportuno che venga nominato una persona fra i presenti che svolga la carica di presidente dell'assemblea, il quale dovrà eleggere un'altra persona che svolga la funzione di segretario. Il presidente ha il cmpito di verificare tutte le ricevuta degli inviti, la validità delle eventuali deleghe, la presenza del numero legale e di coordinare la discussione dell'ordine del giorno. Il segretario ha la funzione di scrivere a verbale tutto ciò che viene deliberato dall'assamblea. Il verbale redatto e firmato dal presidente, dal segretario ed eventualmente da qualche condomino deve obbligatoriamente essere inviato a tutti i condomini assenti, in quanto i termini di impugnabilità delle delibere assembleari decorrono, per questi ultimi, dalla data di ricezione della copia del verbale. Comunque è una buona abitudine ed indice di professionalità inviare copia del verbale anche ai presenti.

Il libro dei verbali
Sul libro dei verbali deve essere trascritto, a cura del segretario o dell'amministratore, quanto segue: il luogo, l'ora di inizio e termine, l'ordine del giorno dell'assemblea; l'elenco degli intervenuti di persona o per delega e le rispettive quote millesimali; il resoconto dettagliato della discussione, testo delle deliberazioni prese con l'indicazione della relativa maggioranza, eventuali dichiarazioni o proposte egli intervenuti in ordine alle singole delibere, con indicazione del nome dei proponenti.

La validità dell'Assemblea
In prima convocazione l'assemblea è validamente costituita con l'intervento di almeno due terzi dei condomini, che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'edificio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Qualora, in prima convocazione, non venga raggiunto il numero legale, l'assemblea dovrà riunirsi in seconda convocazione in un giorno successivo a quello della prima e comunque entro e non oltre il decimo giorno. In seconda convocazione è valida ogni delibera che abbia riportato un numero di voti favorevoli che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore dell'edificio.

Fanno comunque eccezione le seguenti tipologie di delibere:

  • le delibere concernenti la nomina, la revoca o la riconferma dell'aministratore;
  • le lite giudiziarie che esorbitino dalle attribuzioni dell'amministratore;
  • la ricostruzione dell'edificio e le reparazioni straordinarie di notevole entità, che devono essere approvate in ogni caso con la maggiornaza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio;
  • le delibere concernenti le innovazioni dirette ad ottenere il più comodo o il miglior rendimento delle cose e/o impianti comuni e la costruzioni di nuovi impianti e/o servizi comuni, che devono essere approvate con la maggioranza dei condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'edificio, salvo il disposto di leggi speciali;
  • le delibere su argomenti per i quali leggi speciali dispongono maggioranze diverse da quelle sopraelencate; le delibere inerenti modificihe e/o integrazionei del presente regolamento;
  • l'alienazione di parti comuni del condominio;
  • la modifica delle tabelle millesimali e quelle delibere che toccano direttamente ed in qualsivoglia modo la disponbilità all'uso delle parti esclusive dei singoli condomini, devono essere approvate in ogni caso con l'unanimità dei condomini che rappresentino la totalità del valore millesimale dell'edificio.

I poteri dell'Assemblea
Le attribuzioni ed i poteri dell'assemblea sono regolati dal codice civile. L'assemblea non può deliberare in violazione delle leggi, non può deliberare modifiche al regolamento o innovazioni che siano lesive dei diritti acquisiti anche di un solo condomino. Essa non può deliberare su argomenti che non siano iscritti all'ordine del giorno, a meno che non via sia la presenza totale dei condomini rappresentanti il totale del valore dell'edificio. Le delibere prese in conformità alla legge e alle relative maggioranze sono vincolanti per tutti i condomini, compresi gli assenti, gli astenuti e i dissenzienti in minoranza, fatto eccezione per le delibere concernenti le innovazioni voluttuarie e gravore e suscettibili di utilizzo separato, per le quali la minoranza dissenziente può essere esonerata della partecipazione alle spese.

L'impugnazione delle delibere
Ogni condomino assente o dissenziente può presentare ricorso all'autorità giudiziaria contro tutte quelle delibere contrarie alla legge, al regolamento o comunque lesive del diritto anche di un solo condomino. Il ricorso deve essre proposto dai presenti, dissenzienti, entro 30 giorni dalla data della delibera, e degli assenti, entro 30 giorni dal ricevimento della copia del verbale. Il ricorso deve essere presentato al tribunale competente, nei termini e modo prescritti dallo stesso.

La separazione delle responsabilità
Quando l'assemblea abbia deliberato di promuovere una causa o di resistere in giudizio, i condomini dissenzienti possono separare la propria responsabilità in ordine alle spese e alle conseguenze della causa, per il caso di soccombenza. Tale volontà va notificata con atto di significazione a mezzo ufficiale giudiziario all'amministratore del condominio entro 30 giorni dalla delibera, per i presenti dissenzienti, o entro 30 giorni dalla data di reicevuta della copia del verbale per gli assenti. Se la causa ha esito favorevole al condominio, e ne derivino dei vantaggi al dissenziente, questi deve concorrere, pro quota, a rifondere quella parte di spesa della causa che non sia stato possibile farsi pagare dalla parte avversaria soccombente.

Conclusioni
L'assemblea è l'unico organo che può deliberare e decidere su tutte le questioni inerenti la vita comune del condominio. Nessuno, nemmeno l'amministratore può prendere decisioni se non interpellando l'assemblea. Tutto ciò predetto fa salvo comunque una diversa volontà espressa nel regolamento di condominio eventualmente esistente nel vostro condominio, che comunque non può menomare i diritti di ciascun condominio, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso può derogare alle disposizioni di cui agli articoli del codice civile: 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.